Ist Grundstückshandel steuerpflichtig?

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Alleinstehendes Haus im Grünen

Vorsicht bei Vermögensumschichtung durch Grundstücksverkäufe

Immer wieder erreichen uns Anfragen, ob der Verkauf eines Grundstücks irgendeine Steuer auslöst. Die richtige Antwort darauf lautet: „Das kommt darauf an.“ Wir zeigen Ihnen hier auf, worauf es ankommt.

Ertragsteuerpflichtig sind nicht nur Grundstücksverkäufe, die innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung veräußert werden (private Veräußerungsgeschäfte), sondern auch die Veräußerungen von Grundstücken, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Grundsätzlich steuerfrei sind Grundstücksgeschäfte, wenn die Zeitspanne zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt.

Innerhalb von zehn Jahren sind wenige Veräußerungen steuerpflichtig als privates Veräußerungsgeschäft, sofern keine Eigennutzung vorliegt.

Eine größere Anzahl von Veräußerungen kann einen gewerblichen Grundstückshandel darstellen. Denn dieser entsteht, wenn

  • eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr stattfindet,
  • dabei eine Nachhaltigkeit vorliegt und
  • die private Vermögensverwaltung überschritten wird.

Ein Verdacht auf Gewerbebetrieb liegt vor, wenn folgende Indizien zutreffen:

  • mehr als drei Objekte
  • Verkauf innerhalb von fünf Jahren (enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Kauf, Errichtung und Verkauf)

Werden aber mehr als drei Objekte veräußert, dann führt das zur Gewerblichkeit aller veräußerten Objekte (auch der ersten drei) und damit zur Steuerpflicht.

Indizien haben es leider an sich, dass es dazu Besonderheiten gibt.

Die Top-Ten-Merker für steuerpflichtigen Grundstückshandel

  1. Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Zählobjekt dar (auch die Garage im Teileigentum).
  2. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke sind keine Objekte im Sinne der Dreiobjektgrenze.
  3. Die Fünfjahresgrenze ist keine starre Grenze. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann z.B. bei einer höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums, aber auch bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich vorliegen.
  4. Nach Überschreiten der fünf Jahre können, bis zur zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren, Objekte nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat (Beweislast liegt beim Finanzamt).
  5. Auch zählen Objekte, die vor mehr als zehn Jahren erworben wurden, grundsätzlich nicht dazu. Dies hat der BFH in einem Urteil aus dem Jahr 2017 bestätigt, in dem er Bezug genommen hatte auf die privaten Veräußerungsgeschäfte, denn diese Norm enthält wohl die „erkennbare Wertung des Gesetzgebers, dass bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren die Veräußerung von Grundstücken nach einer Haltedauer von über zehn Jahren – jedenfalls im Grundsatz – privater Natur ist“.
  6. Gewerblicher Grundstückshandel ist gegeben, wenn bereits bei Aufnahme der betreffenden Tätigkeit festgestanden hat, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Erlöses aus dem Verkauf des vermieteten Grundstücks erzielen lässt.
  7. Vorsicht bei Objekten, die vor der Veräußerung in nicht unerheblichem Maße modernisiert wurden, und wenn hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist. In diesen Fällen beginnt die Fünfjahresfrist mit Abschluss der Sanierungsarbeiten. Das Objekt gilt erst dann als zu diesem Zeitpunkt angeschafft.
  8. Auch können bereits zwei Objekte zur Gewerblichkeit führen, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Grundstücke zu erwerben, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend wieder zu verkaufen. Ein Indiz hierfür kann eine nur kurzfristige Finanzierung sein.
  9. Ihre Tätigkeit entspricht nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers? Gewerblicher Grundstückshandel!
  10. Ein Überschreiten der „Dreiobjektgrenze“ kann hingegen unschädlich sein, wenn eine vom Veräußerer selbst vorgenommene langfristige – über fünf Jahre hinausgehende – Vermietung eines Wohnobjekts erfolgt.

Fazit: Eine Steuerpflicht kann sehr schnell zu bejahen sein. Jeder Fall kann anders gelagert sein und zu einer abweichenden Beurteilung führen. Deshalb: Fragen Sie uns bitte vorher. Wurden zu viele Objekte veräußert, lässt sich das, wenn überhaupt, nur schwer wieder retten, denn dann liegt die Beweislast, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, bei Ihnen.

Handlungsbedarf prüfen – der neue Mindestlohn 2021 / 2022

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Bleistifte

Der Mindestlohn ist ein andauernder Streitpunkt in der Politik. Die einen wollen ihn ausbauen und erhöhen, die anderen am liebsten abschaffen oder wenigstens eindämmen. Tatsache ist, er ändert sich wieder. Hier nichts zu tun, wäre absolut gefährlich. Deshalb nun in aller Kürze die notwendigen Informationen.

Der Mindestlohn soll bis 2022 in vier Schritten von derzeit 9,35 auf 10,45 €, jeweils brutto, je Zeitstunde steigen.

  • 01.01.2021 bis 30.06.2021: Mindestlohn 9,50 €
  • 01.07.2021 bis 31.12.2021: Mindestlohn 9,60 €
  • 01.01.2022 bis 30.06.2022: Mindestlohn 9,82 €
  • 01.07.2022 bis 31.12.2022: Mindestlohn 10,45 €

Arbeitgeber müssen dabei insbesondere die Folgen für bereits bestehende geringfügige Beschäftigungsverhältnisse beachten.

Wurde bisher die für eine geringfügige Beschäftigung maximal mögliche Arbeitszeit vollständig Ausgeschöpft, und soll auch künftig der Status als geringfügiges Beschäftigungsverhältnis erhalten bleiben, führt die Erhöhung des Mindestlohns zu einer Reduzierung der Arbeitszeit.

Bestehende Arbeitsverträge müssen daher zur Vermeidung einer künftig sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung ggf. an die geringe maximale Arbeitszeit angepasst werden!

  • 01.01.2021 bis 30.06.2021: max. 47,36 Stunden/Monat
  • 01.07.2021 bis 31.12.2021: max. 46,87 Stunden/Monat
  • 01.01.2022 bis 30.06.2022: max. 45,82 Stunden/Monat
  • 01.07.2022 bis 31.12.2022: max. 43,06 Stunden/Monat

Fragen hierzu beantworten wir gerne und stehen Ihnen natürlich bei der Umsetzung zur Seite.

Aktuelle Steueränderungen 2021 – die Highlights

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Dynamische Pfeile

Das letzte Jahr war und ist geprägt von vielen Einschränkungen und Veränderungen. Wie sich das neue Jahr entwickelt ist ungewiss.
Was gewiss ist: Pünktlich wie jedes Jahr hat der Gesetzgeber Steuerrechtsänderungen auf den Weg gebracht.

Hier die wichtigsten Steueränderungen im Überblick:

Einkommensteuer

Abschreibungen

Für 2020 und 2021 wurde die Möglichkeit einer degressiven AfA für neue bewegliche Wirtschaftsgüter geschaffen.

Die erhöhte Abschreibung darf nicht mehr als 25 % betragen und führt insbesondere in den ersten Jahren zu deutlichen Gewinnminderungen und damit Steuerersparnissen.

Investitionsabzugsbetrag (IAB)

Unter bestimmten Voraussetzungen können Unternehmen für geplante Investitionen in Folgejahren den Aufwand vorweg steuerlich abziehen. Der Abzug von bis zu 40 % der Investitionssumme war dann möglich, wenn innerhalb der folgenden drei Jahre die Anschaffung erfolgte.

Wenn diese Frist im Jahr 2020 ausläuft und eine Anschaffung z.B. wegen Corona nicht durchgeführt wurde, dann können Sie sich jetzt bis 31.12.2021 Zeit lassen. 

Noch nicht beschlossen, aber schon vorgedacht ist, den IAB von 40 % auf 50 % zu erhöhen.

Bisher galt für die Nutzung der IAB eine Gewinngrenze von 100.000 €. Diese soll auf 150.000 € angehoben werden.

Beides ist angedacht für die Wirtschaftsjahre ab 01.01.2020.

Verlustrücktrag

Bisher haben Sie die Möglichkeit, Verluste eines Jahres in das Vorjahr zurückzutragen. Dieser Verlustrücktrag war begrenzt auf 1 Mio. € bei Einzelveranlagung und 2 Mio. € bei Zusammenveranlagung.

Für die Jahre 2020 und 2021 werden die Werte angehoben auf 5 Mio. bzw. 10 Mio. €.

Ab 2022 gelten wieder die alten Werte.

Reinvestitionsrücklage

Die Gewinne aus den Verkäufen bestimmter Anlagegüter können teilweise steuerfrei gestellt werden, wenn innerhalb von vier Jahren Ersatzinvestitionen getätigt werden.

Diese Frist soll für 2020 auslaufende Reinvestitionszeiträume um ein Jahr verlängert werden.

Gewerbesteuer

Anrechnung

Die gezahlte Gewerbesteuer wird bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften wenigstens teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet. Der Betrag wurde bisher auf das 3,8-Fache des Gewerbesteuermessbetrags begrenzt; der Faktor wurde auf 4,0 erhöht (gilt auch schon für 2020).

Hinzurechnungen

Finanzierungskosten und Mieten und Leasingraten wurden bei der Ermittlung des Gewerbeertrags nur zu 25 % bzw. 50 % berücksichtigt. Hier war bisher ein Freibetrag von 100.000 € zu berücksichtigen. Dieser wurde erhöht auf 200.000 €.

Steuerkalender 2021

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Steuerkalender 2021

Damit Sie keinen Termin versäumen, hier alle Termine für

  • Lohnsteuer,
  • Umsatzsteuer,
  • Gewerbesteuer,
  • Grundsteuer,
  • Einkommensteuer und
  • Körperschaftsteuer

Steuerausblick 2021

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Cover Steuerausblick 2021

Kompakt und übersichtlich finden Sie hier Wissenswertes rund ums aktuelle Steuerrecht zum Download:

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